ВНИМАНИЕ ПРАВООБЛАДАТЕЛЕЙ!
Эксперты «АГ» проанализировали проект положения о возмещении убытков правообладателям недвижимости
Минэкономразвития России представило для публичного обсуждения проект постановления Правительства РФ об утверждении положения о возмещении убытков правообладателям недвижимости. Обсуждение и независимая антикоррупционная экспертиза завершатся 28 февраля.
Данный документ затрагивает порядок определения и возмещения убытков, а также условия соглашений о выкупе недвижимости, о возмещении убытков и порядок заключения таких договоров.
Старший юрист АБ «Халимон и партнеры» Игорь Ершов обратил внимание на то, что в проекте расширен круг субъектов, имеющих право на возмещение убытков, по сравнению с действующими сегодня Правилами возмещения собственникам и арендаторам земельных участков, землепользователям и землевладельцам убытков, причиненных ограничением их прав, временным занятием участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262.
Последние предполагают возможность получения в определенных случаях возмещения собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами. Но в соответствии с предложенным проектом убытки смогут возместить также собственники и обладатели иных прав на другую недвижимость: здания, сооружения, помещения в них и машино-места, созданные в соответствии с требованиями законодательства объекты незавершенного строительства.
О целесообразности изменений
Адвокат АБ «Яблоков и партнеры» Александр Тамодлин позитивно оценил намерение государства упорядочить порядок возмещения убытков правообладателей недвижимости. По его словам, действующие правила не позволяют эффективно разрешать большинство возникающих на фоне изменений законодательства в этой сфере вопросов.
Управляющий партнер Содружества земельных юристов, адвокат Денис Литвинов также полагает, что необходимость более конкретного и недвусмысленного регулирования оснований для возмещения убытков в случае ограничения прав землепользователей в публичных интересах и механизма такого возмещения назрела уже давно. «Действующее регулирование было утверждено более 15 лет назад и во многом является декларативным. Это сказалось на судебной практике, которая в подавляющем большинстве случаев складывалась не в пользу правообладателей», – пояснил он.
Адвокат согласился с позитивной оценкой инициативы по утверждению новых правил возмещения убытков правообладателям недвижимости. «Только вот редакция, вынесенная на общественное обсуждение, представляется абсолютно сырой и не позволяющей достигнуть цели создания рабочего механизма возмещения убытков в рассматриваемом случае», – добавил Денис Литвинов.
Руководитель практики недвижимости и ГЧП «Дювернуа Лигал» Ольга Батура также обратила внимание на то, что с момента утверждения предыдущих правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков прошло уже почти 17 лет. По словам юриста, за это время Земельный кодекс существенно изменился, действующие же с 2003 г. правила не приведены в соответствие с ним. «К примеру, не было изменено даже название правил, указывающее на возможность компенсации убытков правообладателям земельных участков и иных расположенных на них объектов недвижимости в связи с временным занятием земельного участка. Тогда как с 1 сентября 2018 г. такое право исключено из ст. 57 Земельного кодекса», – пояснила юрист.
Ольга Батура напомнила о том, что существуют методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием участков, ограничением прав таких лиц либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 14 января 2016 г. № 10.
Недостатки понятийного аппарата
Проект положения дает определения ряду используемых в нем терминов. Однако, отметил Денис Литвинов, возникают сомнения в целесообразности включения в акт понятийного аппарата именно в таком виде.
Адвокат обратил внимание на то, что «ограничения прав» проект определяет как ограничения прав собственников и арендаторов земельных участков, землепользователей и иных правообладателей зданий, сооружений, помещений и машино-мест в них, объектов незавершенного строительства, а также обременения земельных участков, устанавливаемые в связи с установлением сервитута. Похожим образом раскрывается изменение целевого назначения земельного участка и причины убытков.
«То есть налицо не только сомнительная законодательная техника, но и нарушение правила логики об определении понятий: недопустимо разъяснять определяющее понятие через определяемое. Если авторы проекта таким образом хотели разжевать правоприменителям уже существующие нормы, то делать это нужно никак не в Постановлении Правительства РФ», – заметил Денис Литвинов.
Игорь Ершов указал, что, как следует из определения «ограничения прав», положение направлено на регулирование возмещения убытков, вызванных ограничениями, предусмотренными лишь в земельном законодательстве. «Однако такие ограничения содержатся не только в земельном, но и в жилищном законодательстве, и в ряде иных актов, например в Законе об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ – городу федерального значения Москве территорий», – отметил юрист.
Как полагает он, было бы справедливо расширить регулирование и охватить данным положением не только случаи ограничения правообладателей недвижимости в соответствии с земельным законодательством, но и во всех иных случаях. «Следовательно, необходимо расширить и перечень субъектов, имеющих право на возмещение убытков, сделав его открытым», – добавил Игорь Ершов.
Определение убытков и их размера
В соответствии с п. 3–6 проекта положения возмещению подлежат убытки, вызванные ограничением прав, ухудшением качества земель и изменением целевого назначения земельного участка помимо воли владельца. В соответствующем разделе документа приведены виды таких убытков, однако там же прямо указывается на то, что их перечень является открытым.
Александр Тамодлин подчеркнул, что разработчики назвали такие виды убытков, доказать наличие которых достаточно сложно, например страховые платежи в отношении работников, которые не работали в связи с ограничением права правовообладателя недвижимости. «Перечень подлежащих возмещению убытков не является исчерпывающим, что позволит взыскивать и иные виды, если будет доказано, что их возникновение обусловлено именно указанными основаниями», – добавил адвокат.
Денис Литвинов указал, что отдельные положения проекта дублируют нормы закона. «Для чего пункт 3 проекта определяет состав убытков “в соответствии с видами убытков, предусмотренных настоящим разделом, исходя из необходимости полного возмещения убытков лица, право которого нарушено, с учетом случаев и правил возмещения убытков, установленных законом”? Какую практическую цель преследует этот набор слов, украшенный дублем п. 1 ст. 15 ГК РФ?» – задался вопросами адвокат.
Согласно п. 7 проекта положения расчет размера убытков осуществляют в соответствии с Законом об оценочной деятельности в РФ субъекты, заключающие соглашения о выкупе недвижимого имущества, о возмещении убытков в связи с прекращением прав или о возмещении убытков или же привлеченные ими лица, в том числе оценщики. По мнению Дениса Литвинова, не вполне ясно, допустимо ли предъявлять требования к квалификации лиц, которые смогут определять размер убытков, не являясь при этом оценщиками. Ведь из проекта следует, что расчет вправе производить любое дееспособное лицо вне зависимости от образования и опыта работы, считает адвокат.
Игорь Ершов полагает, что не ясно, каким образом должно осуществляться привлечение оценщиков, будет ли у пострадавшего и у причинившего вред одинаковый объем прав и возможностей в этой части или же государство попытается монополизировать процедуру привлечения оценщиков.
Из п. 8 следует, что при расчете размера убытков необходимо установить, что их возникновение обусловлено наличием прямой связи между самими убытками и ограничением прав, ухудшением качества земель или изменением их целевого назначения помимо воли владельца. Игорь Ершов считает, что такая формулировка логична, но, скорее всего, государство в конкретных делах попытается доказать отсутствие этой прямой связи и постарается подменить понятие прямой связи понятием единственной причины со ссылкой на то, что к убыткам привели иные обстоятельства.
Пункт 10 закрепляет, что размер убытков определяется путем сложения сумм реального ущерба и упущенной выгоды, «которые несут правообладатели недвижимости». При этом при определении размера реального ущерба учитываются совокупные расходы, необходимые для восстановления имущественного положения, существовавшего до наступления причин убытков.
Игорь Ершов считает этот пункт проектируемого положения противоречивым: «Буквальное толкование заставляет сделать вывод, что одновременно должен быть реальный ущерб и упущенная выгода, но в реальности может быть только какой-то один вид убытков». Эксперт обеспокоен и понятием реального ущерба, которое, по его мнению, противоречит ст. 15 Гражданского кодекса. Он напомнил, что в соответствии с ГК РФ реальный ущерб – это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества. «Из буквального толкования проекта следует, что из понятия реального ущерба исключаются расходы, уже произведенные для восстановления нарушенного права, а также расходы в связи с утратой или повреждением имущества правообладателя», – полагает юрист.
Предлагаемое определение упущенной выгоды, по мнению Игоря Ершова, также несколько противоречит ст. 15 ГК. Согласно п. 13 проекта положения при определении размера упущенной выгоды необходимо исходить из обычных доходов, которые были бы получены правообладателями, если бы причин убытков не существовало. В то же время ст. 15 Гражданского кодекса говорит об упущенной выгоде как о неполученных доходах, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота.
«Государство предлагает исходить из “обычных доходов”, но правообладатель недвижимости может недополучить при обычных условиях гражданского оборота и не обычные доходы. Выходит, что в данном случае нет четкого регулирования. Что есть обычный доход, а что – не обычный, как норма проекта будет корреспондировать ст. 15 ГК РФ? Конечно, в практике можно ориентироваться на разъяснения судов по вопросам убытков, упущенной выгоды, но ведь правительство предлагает закрепить порядок возмещения убытков в нормативно-правовом акте», – указал Игорь Ершов.
Денис Литвинов полагает, что в случае принятия положения в представленной на обсуждение редакции наибольшую путаницу оно внесет именно в процесс определения размера убытков. «Более 20 пунктов проекта, регулирующих этот вопрос, либо дублируют действующие нормы ГК РФ, либо предполагают неоднозначное толкование при их применении», – пояснил адвокат.
Например, размер убытков, вызванных уничтожением насаждений, зданий, сооружений, разработчики предлагают определять на основании документов бухгалтерской отчетности, соглашений заинтересованных лиц и документов соответствующих экспертиз, а также на основании сведений о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости. «Очевидно, что указанные источники в подавляющем большинстве случаев будут содержать отличные друг от друга цифры, оставляя слишком широкий простор для усмотрения правоприменителя», – подчеркнул Денис Литвинов.
По его мнению, противоречат Гражданскому кодексу и п. 27–28 проекта, которые, определяя размер упущенной выгоды, ставят неполученный доход в зависимость от ставки финансирования, которая «определяется доходностью капитала и риском в производственной отрасли, осуществляемой на земельном участке» и «не может быть меньше доходности по государственным облигациям». Указанная формулировка заставила адвоката обратить внимание на лингвистические недостатки проекта положения.
Итоговые выводы экспертов
Александр Тамодлин полагает, что обсуждаемое положение регулирует возмещение убытков в соответствующей области достаточно подробно и при условии надлежащего правоприменения позволит избежать многих споров. «В то же время проект не вызывает ощущения законченного документа, поскольку некоторые его положения не отличаются юридической точностью, а текст содержит множество грамматических и стилистических ошибок», – отметил он.
На нечеткость и противоречивость формулировок, а также недостаточно высокий уровень юридической техники указал и Игорь Ершов. «Возможно, для более эффективного регулирования необходимо распространить данное положение лишь на случаи причинения убытков правообладателям публично-правовыми образованиями, а также находящимися под контролем публично-правовых образований юридическими и физическими лицами», – предположил юрист.
Денис Литвинов посчитал, что нужно отметить и несколько практически полезных положений проекта. «Хотя, конечно, относительно всего объема проекта их немного, – признал адвокат. – Представляется позитивным появление упрощенного расчета убытков, причиненных установлением публичного сервитута в зависимости от кадастровой стоимости, закрепление сроков заключения соглашений о возмещении убытков и закрытого перечня оснований для отказа в их заключении». Однако, добавил он, цели, которые авторы законопроекта должны были поставить перед собой в соответствии с объективными потребностями общества, в текущей редакции никак не реализованы.
Ольга Батура заметила, что проект не предусматривает возможность упрощенного порядка возмещения убытков, который содержится в действующих методических рекомендациях от 14 января 2016 г. В то же время юрист призывает не делать поспешных выводов о влиянии нового положения, поскольку по результатам общественного обсуждения оно может существенно измениться.
Для чего необходима выписка из ЕГРН о переходе прав
Документ пригодится: собственнику, покупателю, нотариусу и судебному приставу. Далее рассмотрим в какой ситуации выписка может понадобиться.
Собственнику
С помощью выписки из ЕГРН вы сможете доказать покупателю, что квартира находится в вашей собственности, и быстрее заключить сделку.
Если вы планируете получить деньги или оформить ипотеку в банке, вам также потребуется предоставить сведения из ЕГРН о прежних собственниках квартиры.
Покупателю
Получив выписку о переходе прав перед покупкой квартиры, вы сможете убедиться, что:
- правообладателем действительно является продавец;
- в договоре указано то же количество собственников, что и в реестре;
- на квартиру нет обременений или ограничений;
- собственники не менялись слишком часто.
Эти сведения помогут вам снизить риски при покупке квартиры.
Нотариусу
Информация о правообладателях необходима нотариусу, чтобы оформить сделку с недвижимостью, а также при:
- разделе квартиры при разводе;
- установлении долевой собственности;
- составлении завещания и т.д.
Чтобы рассчитать сумму налога на наследство, нотариус может запросить из Росреестра сведения о кадастровой стоимости квартиры.
Судебному приставу
Выписку из ЕГРН может запросить и судебный пристав, когда необходимо установить, каким имуществом владеет физическое (или юридическое) лицо.
Кошмар торговца
Осенью 2019 года говорили о всплеске активности правообладателей: на предпринимателей из разных регионов посыпались иски за продажу нелицензированных товаров с изображением Маши и Медведя, Смешариков, Свинки Пеппы и других мультгероев. Причем держать ответ перед законом в большинстве случаев пришлось продавцам, а сумма исков оказалась в разы больше, чем стоимость одной единицы товара. Судите сами: предпринимательница Людмила Круглова, которая торговала игрушками в Чебоксарах, рассказывала, что за 50-рублевый конструктор с изображением Фиксиков с нее потребовали компенсацию в 170 тыс. рублей. Некоторые эксперты называют такую деятельность представителей правообладателей скорее выгодным бизнесом, нежели просто защитой авторских прав (владелец получает, как правило, не более 10% от суммы иска). Впрочем, это палка о двух концах.
«Распространение контрафактной продукции тоже наказуемо, — напоминает Ирина Тулубьева. — Должен быть договор с поставщиками, и тогда в известном порядке взыщут с поставщиков. Это нормальные деловые отношения. Поставщик гарантирует, что к товару не могут предъявлять никакие требования. Если такие требования предъявляются, то поставщик обязуется возместить все издержки».
Представители правообладателей, в свою очередь, отмечают: они бы и рады разобраться с производителями контрафакта, да только не всякий торговец «сдаст» своих поставщиков.
«Они предпочитают уплатить штраф, лишь бы не потерять налаженные связи. Ведь кроме контрафакта, с которым мы боремся, они по этим каналам получают и другую продукцию», — заметил один из представителей правообладателя.
Кстати, поплатиться можно и за изображение на коробке. Так, житель Перми, чтобы поднять продажи наборов игрушек, изобразил на коробке героев мультсериала «Три кота» — Коржика, Компота, Карамельку и их маму. За нарушение авторских прав с пермяка взыскали 40 тыс. рублей.
Встречаются на первый взгляд неожиданные претензии: застройщик поплатился за рекламу жилого комплекса только потому, что в кадр попала девочка в футболке с медведем (известный персонаж — серый с заплатками). Случайное «дефиле» не прошло незамеченным: с застройщика потребовали 300 тыс. рублей за нарушение исключительного права. Правда, получили только 20 тыс. рублей.
«Бывают такие хитрости, когда используют образ не напрямую: как бы между прочим мимо проходит человек в брендированной футболке. Если кто-то попадает в кадр (не центральный объект съемки) в репортажной съемке, то это допускается законодательством, но в рекламном ролике ничего случайного не бывает», — считает Ирина Тулубьева.
ОБЪЯВЛЕНИЯ
24 апреля 2021 года на территориях всех муниципальных образований Ленинградской области состоится Всероссийский субботник
21 апреля 2021 года с 14 до 16 часов состоится выездной прием граждан Хваловского сельского поселения приемной Губернатора Ленинградской области
В Хваловском сельском поселении объявлен двухмесячник по благоустройству и улучшению санитарного состояния населенных пунктов
Уважаемые пассажиры в связи со сменой перевозчика с 25 декабря 2020 года гражданам, у которых имеются проездные билеты на проезд в автобусах на декабрь 2020 года, необходимо обращаться за возмещением части затрат
Стоит ли пытаться обойти закон
На просторах интернета вы можете встретить рекомендации по обходу претензий правообладателей и системы ContentID.
К таким методам относятся: изменение тональности или скорости воспроизведения композиции в аудиоредакторе и использование отрывка менее 30 секунд. Второй метод вполне бессмысленный, если вы не собираетесь делать из звуковой дорожки винегрет. Первый теоретически можно попробовать, но я бы не советовала по двум причинам: трудозатратность и санкции вплоть до удаления канала, если мелодию все же смогут распознать.
Очень аккуратно нужно использовать музыку из пабликов ВК и YouTube каналов, которые предлагают якобы «очищенные» от авторских прав композиции. Как проверить, не нарушаете ли вы авторские права, я уже рассказала.
Два вида уступки права требования по квартире
Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.
1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.
2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.
Масштаб проблемы
Moonwalk предназначен не только для проигрывания видео на стороне пользователя, он также предоставляет воспроизводимый контент. Как таковой Moonwalk работает как сеть доставки контента (CDN). Чтобы проигрывать через него видео, нужно просто вставить код плеера на страницу сайта.
На серверах плеера размещена библиотека, в которой насчитывается 26 тыс. фильмов и 10 тыс. сериалов. Библиотека регулярно пополняется — только за последние месяцы туда было добавлено 2,5 тыс. видео. Правообладателями многих из этих фильмов являются участники ACE и MPAA, но есть и такие произведения, права на которые принадлежат непосредственно участникам BREIN — например, военная драма «Сопротивление банкира», биографическая картина о Микеле де Рюйтере «Адмирал», триллер «Черный список».
BREIN сообщает, что на 50 самых популярных сайтов, где установлен Moonwalk, ежемесячно заходило в общей сложности 90 млн пользователей, при этом количество сессий составляло 395 млн. Это лишало правообладателей контента сотен миллионов долларов. BREIN пишет со ссылкой на данные ESET, что 91% российских пользователей скачивают или стримят нелегальный контент.
Вирус или аллергия?
Специалисты сетуют, что часто даже доктора принимают поллиноз за банальное проявление ОРВИ и лечат пациентов соответственно. Как отличить аллергию от вируса? Врач аллерголог-иммунолог, педиатр Анна Сурженко обращает внимание на то, что поллиноз у детей, чаще всего, проявляется в возрасте 4-6 лет. Аллергия обычно не сопровождается повышением температуры, хотя в редких случаях может подниматься и до 37,5.
Среди распространенных признаков – зуд носа и глаз, насморк и чихание. Как правило, у детей, страдающих от поллиноза, есть (или были в прошлом) проблемы с кожей – так называемая пищевая аллергия. Также стоит сделать выводы, если родители или близкие родственники ребят подвержены атопическому дерматиту, поллинозу, аллергии на шерсть животных или страдают от астмы.
Как защитить изображение авторским правом
Самый простой способ защиты собственных фотографий или изображений авторским правом – вставка водяного знака или собственного логотипа со значком копирайта. Для этого используются специальные онлайн-сервисы. Если же вы владеете навыками работы в фоторедакторе, можно самостоятельно создать и вставить на фото собственную вотермарку или логотип.
Другой метод – ввод метаданных EXIF в настройках фотоаппарата. Здесь указывают фамилию, никнейм, личный сайт и даже номер телефона. Эти данные «вшиваются» в фотографию и впоследствии доказывают авторство снимка.
